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中信裡昂證券做房地產空置率調研的方法是：首先，做調研的同事像買傢一樣去看，跟業主、地產、管理處瞭解小區空置率大概是什麼水平。其次，用放大能力很強的照相機拍照片，每個項目拍20張，根據調研同事回來報告的空置率，再做一個調整，每一個窗戶去數，很多房子基本上是毛坯的。如果有一些冷氣機或傢具，基本上會把那套房定為入住的房。再次，晚上去調研，看看亮燈率。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/08302731613.shtml
用瞭一年的時間，調研瞭12個城市，看瞭609個房地產項目，瞭解瞭80萬套房的入住及空置率情況......中信裡昂證券在2013年5月至2014年5月這段時間，對中國城市房地產空置率做瞭一項調查活動。
"中國房地產市場不收縮不行，2014年是真正的一個中國房地產市場拐點。"在5月12日舉行的中信房屋二胎 台新房屋二胎利率多少裡昂證券中國投資論壇上，中信裡昂證券亞洲地區房地產行業研究部主管王艷作出上述表示。
中信裡昂證券調研的結果是，這80萬套房裡面基本都是過去五年竣工的，空置率是15%。
王艷表示，這比境外投資者預期低很多。與美國比較，美國現在有10%的空置土融建融苗栗通宵土融建融率，他們是75個城市的平均空置率。
"我們的空置率比美國才高瞭5個百分點，看起來問題不大，其實問題還是很大的。從2000年到現在，已經建好但空的房子全國大概有1000萬套，等於中國城市人口5%左右，要算GDP的話，把1000萬套房換算成一個金額，估計是10萬億元，就是2013年GDP的18%左右。"王艷說，通過中信裡昂做的模型，中國真正每年入住的需求大概是700萬套，就是7億平方米的建築量。而2011年至2013年，每年銷售量大概1000萬套房，可是最終我們認為有人入住的是700萬套房，未來兩三年，每年會多加300萬至400萬套建好而空置的房，到2017年可能會達到1800萬套，按GDP比例的話，到時候GDP比例不是18%，而是大概35%。
在王艷看來，從2014年開始，中國的房地產銷售量會收縮，2013年至2020年預期中國房地產市場銷售量會收縮36%，主要收縮在三線城市。"到現在為止，三線城市庫存量一直在積累，因為很多三線城市容納量有限，可能賣瞭第一輪就沒有第二輪，再建下去也不會有人買，也不會有人住，我們擔心的是這個問題。"
因此，王艷認為，從目前一直到2020年，中國房地產市場未來會走一個收縮的方向。對開發商來說，未來1年至2年都將進行所謂的"淘汰賽"。
今年是中國房地產市場拐點
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